Blog

Nakladanie so spoluvlastníckym podielom - zákonné predkupné právo

Pri podielovom spoluvlastníctve patrí tá istá vec viacerým osobám – spoluvlastníkom.

 Každý so spoluvlastníkov má možnosť previesť svoj spoluvlastnícky podiel na inú osobu. Pokiaľ chce spoluvlastník previesť svoj spoluvlastnícky podiel na inú osobu (napr. kúpnou zmluvou), musí ho najskôr ponúknuť na odkúpenie ostatným spoluvlastníkom – „oprávnení spoluvlastníci“. To znamená, že spoluvlastníci majú predkupné právo na prevádzaný podiel iného spoluvlastníka. Toto právo im však nepatrí, ak ide o prevod spoluvlastníckeho podielu blízkej osobe. Blízkou osobou sa podľa Občianskeho zákonníka rozumie príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel. Iné osoby v rodinnom alebo obdobnom pomere sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu. Typickým príkladom je situácia keď, otec prevedie svoj spoluvlastnícky podiel na syna.

Ak spoluvlastník má záujem previesť spoluvlastnícky podiel na inú osobu, než je blízka osoba, môže tak urobiť až v prípade, keď oprávnený spoluvlastník svoje predkupné právo nevyužije. Preto spoluvlastník, ktorý prevádza svoj spoluvlastnícky podiel je povinný ho najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Ponuka musí obsahovať oznámenie všetkých podmienok, za ktorých sa spoluvlastnícky podiel ponúka. Napríklad v prípade kúpnej zmluvy uvedie špecifikáciu spoluvlastníckeho podielu, ktorý chce previesť, špecifikáciu kúpnej ceny, za ktorú má byť spoluvlastnícky podiel prevedený a iné podmienky alebo požiadavky, za ktorých ma dôjsť ku kúpe. Ak ide o nehnuteľnosť, musí byť pri ponuke dodržaná písomná forma.

Ak o ponúkaný spoluvlastnícky podiel majú záujem viacerí oprávnení spoluvlastníci, môžu sa dohodnúť na výkone predkupného práva. Jednou z možností je, že prevádzaný spoluvlastnícky podiel kúpi jeden z oprávnených spoluvlastníkov. Ak k dohode medzi oprávnenými spoluvlastníkmi nedôjde, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.

Predkupné právo zaniká, ak nebolo zo strany oprávnených spoluvlastníkov vykonané riadne a včas, t. z. ak nie je dohodnuté inak, v prípade nehnuteľnosti do 2 mesiacoch po ponuke, pri hnuteľných veciach do 8 dní po ponuke. Potom čo predkupné právo zaniklo, zákon spoluvlastníka, ktorý chce previesť svoj spoluvlastnícky podiel, limituje iba tým, že predaj nesmie uskutočniť za podmienok, ktoré sú podstatne odlišné od tých, ktoré boli uvedené v ponuke.

Kedy dochádza k porušeniu predkupného práva ?

K porušeniu zákonného predkupného práva dochádza najmä v týchto prípadoch:

  • spoluvlastník, ktorý previedol spoluvlastnícky podiel na inú osobu, spoluvlastnícky podiel vôbec neponúkol oprávneným spoluvlastníkom,
  • spoluvlastník, ktorý previedol spoluvlastnícky podiel na inú osobu, spoluvlastnícky podiel ponúkol oprávneným spoluvlastníkom, ale za podstatne vyššiu kúpnu cenu, než za ktorú bol spoluvlastnícky podiel napokon predaný,
  • podiel bol prevedený na inú osobu za výhodnejších podmienok, než za ktorých ho ponúkal oprávneným spoluvlastníkom,
  • podiel bol prevedený skôr než uplynula dohodnutá doba/doba na predaj ustanovená v zákone

Aké sú možnosti oprávneného spoluvlastníka, ktorého predkupné právo bolo porušené?

            Oprávnený spoluvlastník, ktorého predkupné právo bolo porušené má tri možnosti:

  • domáhať sa na súde toho, aby súd vyslovil, že zmluva, ktorou bol prevedený spoluvlastnícky podiel, je neplatná
  • domáhať sa mimosúdnou cestou od nadobúdateľa spoluvlastníckeho podielu, aby  mu spoluvlastnícky podiel ponúkol na predaj za rovnakých podmienok, za ktorých ho sám kúpil, ak nadobúdateľ tak neurobí dobrovoľne, oprávnený spoluvlastník má právo obrátiť sa na súd, aby vydal rozhodnutie, ktorým bude nahradený prejav vôle nadobúdateľa
  • ponechať si predkupné právo, ktoré bude pôsobiť voči nadobúdateľovi spoluvlastníckeho podielu.

Ak sa domnievate, že Vaše predkupné právo bolo porušené neváhajte sa na nás obrátiť.

Použitá literatúra:

LAZAR, J. Občianske právo hmotné. 3. vyd. Bratislava: Iura Edition, spol. s r. o., 635 s. ISBN 80-8078-084-6.

FEKETE, I. Občianky zákonník – Komentár k § 140. [online] Dostupné na: https://www.epi.sk/komentovane-ustanovenie/Komentar-k-p-140-Prevod-podielu-zakona-40-1964-Zb.htm [20.11.2019].

FEKETE, I. Občianky zákonník – Komentár k § 605 [online] Dostupné na: https://www.epi.sk/beck-komentar/zmluvy-o-prevode-vlastnictva-p-605-doba-na-plnenie-osobou-opravnenou-z-predkupneho-prava.htm [20.11.2019].


Napíšte nám

* - povinné položky