Blog

Rezervačná zmluva alebo zmluva o budúcej kúpnej zmluve?

Radi by sme v tomto článku poukázali na základný rozdiel medzi rezervačnou zmluvou a zmluvou o budúcej kúpnej zmluve.

Ide o pojmy, ktoré sú v praxi v súvislosti s predajom a kúpou nehnuteľností často zamieňané.

Rozdiel medzi predmetnými zmluvami je nasledovný:

  • Rezervačná zmluva je zmluva, ktorá má obsahovať najmä záväzok týkajúci sa rezervácie nehnuteľnosti, t.z. záväzok, že predávajúci nebude po určitú dobu predmetnú nehnuteľnosť ďalej ponúkať na predaj a po určitý čas s ňou nebude inak nakladať, prípadne ju zaťažovať. V prípade dojednania a podpisu rezervačnej zmluvy ide vlastne o prejav vôle - rozhodnutie predávajúceho danú nehnuteľnosť predať kupujúcemu a prejav vôle - rozhodnutie kupujúceho nehnuteľnosť od predávajúceho kúpiť.

  • Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je naproti tomu zmluva, ktorá musí obsahovať všetky podstatné náležitosti riadnej kúpnej zmluvy a rovnako aj záväzok kupujúceho a predávajúceho uzavrieť do určitej doby riadnu kúpnu zmluvu. Napríklad v prípade, ak ide o prevod vlastníctva k bytu alebo nebytovému priestoru, tak zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov stanovuje presné náležitosti, ktoré musí taká zmluva obsahovať (napr. presnú špecifikáciu nehnuteľnosti, určenie spoločných častí a zariadení domu, úpravu práv k pozemkom, vyhlásenie kupujúceho o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy). Ak do doby dohodnutej v zmluve o budúcej kúpnej zmluve nedôjde k uzavretiu riadnej kúpnej zmluvy, môže sa zmluvná strana do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle druhej zmluvnej strany bolo nahradené súdnym rozhodnutím.

V praxi dochádza k situácii, kde rezervačná zmluva (resp. zmluva nazvaná ako rezervačná zmluva) obsahuje prvky zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, čiže záväzok kupujúceho uzavrieť do určitej doby riadnu kúpnu zmluvu s tým, že ak tak neurobí, tak príde o rezervačný poplatok, ktorý zaplatil pri uzavretí tejto „rezervačnej zmluvy“. Tu by sme radi upozornili na skutočnosť, že v prípade, ak takáto zmluva neobsahuje všetky podstatné náležitosti riadnej kúpnej zmluvy, tak ju ani nemožno považovať za platnú zmluvu. Častokrát totižto pri podpise „rezervačnej zmluvy“ nie sú ešte známe konkrétne okolnosti týkajúce sa uzavretia riadnej kúpnej zmluvy a spôsobu úhrady kúpnej ceny (napr. označenie financujúcej banky a jej podmienky, v prípade poskytnutia hypotekárneho úveru, konkrétne termíny poskytnutia finančných prostriedkov, termíny odovzdania nehnuteľnosti). V takýchto prípadoch je potrebné dávať si pozor na to, aby zmluva skutočne obsahovala všetky náležitosti, ktoré zákon vyžaduje a aby v zmluve dohodnuté podmienky neboli neprimerané či už v prospech alebo v neprospech niektorej zo zmluvných strán.

V prípade, ak sa chystáte kúpiť alebo predať nehnuteľnosť, radi Vám pomôžeme vyvarovať sa neplatnosti uzavretých zmlúv (či už rezervačných zmlúv alebo zmlúv o budúcich zmluvách), prípadne zmluvných ustanovení. Neváhajte sa na nás obrátiť.


V prípade, že máte záujem o naše právne služby, napíšte nám:

* - povinné položky